Immobilie geerbt: verkaufen, weitervermieten oder erst das Potenzial heben?

Mit dem Erbe kommt die Entscheidung, oft mitten in einer ohnehin fordernden Zeit. Verkaufen, behalten, vermieten? Die kurze Antwort: Wer sich entscheidet, bevor er weiß, was im Objekt steckt, entscheidet fast immer zu früh.

Die drei Wege und was sie wirklich bedeuten

• Sofort verkaufen: Der schnellste Weg zu Liquidität, aber Sie verkaufen den Ist-Zustand und verschenken das Potenzial an den Käufer. Wenn es dennoch schnell gehen soll: Wir kaufen passende Objekte auch selbst an, zum festen Basispreis und ohne Maklerprozess.
• Weitervermieten wie bisher: Bequem, aber häufig der teuerste Weg. Alte Mietverträge, keine Anpassungen, ungenutzte Flächen. Das Objekt läuft, aber weit unter dem, was es könnte.
• Erst aufwerten, dann entscheiden: Mieten strukturiert nachziehen, Konzept prüfen (Möblierung, WG, Dachausbau), dann neu bewerten. Danach bleibt beides offen: besser vermietet behalten oder zu einem deutlich höheren Ertragswert verkaufen.

Sie erben nicht allein? Sobald mehrere am Tisch sitzen, gelten eigene Spielregeln: von der Auszahlung bis zur Teilungsversteigerung. Dafür gibt es unseren eigenen Ratgeber: Erbengemeinschaft mit Immobilie: auszahlen, verkaufen oder behalten?

Der blinde Fleck: die mitgeerbte Hausverwaltung

Viele geerbte Objekte werden seit Jahren fremdverwaltet, und die Verwaltung läuft mit dem Erbe einfach weiter. Was dabei gern übersehen wird: Eine klassische Hausverwaltung bekommt ihre Pauschale pro Einheit und Monat, egal wie hoch die Miete ist. Sie verdient nichts daran, Ihre Erträge zu entwickeln, aber jede Veränderung macht ihr Arbeit. Das ist kein Vorwurf, sondern eine Anreizfrage: Verwaltet wird zuverlässig, vermarktet wird nicht.

Das Ergebnis sehen wir regelmäßig: Bestandsmieten, die 20–40 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, Wohnungen, die seit Jahrzehnten unverändert vermietet werden, Speicher und Souterrains, die niemand je angefasst hat. Der Unterschied zwischen verwalten und unternehmerisch vermarkten ist bei einem Mehrfamilienhaus schnell ein sechsstelliger Betrag im Objektwert.

Was in geerbten Objekten typischerweise schlummert

• Mieten unter Markt: Jahrelang keine Anpassung, strukturiertes Nachziehen bis zur Vergleichsmiete ist der einfachste Hebel, ganz ohne Umbau.
• Falsches Vermietungskonzept: Große Wohnungen klassisch unmöbliert vermietet, wo möblierte oder WG-Vermietung das Anderthalb- bis Zweieinhalbfache tragen würde.
• Ungenutzte Flächen: Dachgeschoss, Souterrain, leerstehendes EG-Gewerbe, also Fläche, die schon bezahlt ist und nur aktiviert werden muss.
• Modernisierungsstau als Chance: Der nächste Mieterwechsel ist der Moment, in dem sich gezielte Modernisierung am schnellsten rechnet.

Verwalten lassen, oder vermarkten lassen?

Die entscheidende Frage für Erben ist nicht „Wer kümmert sich?", sondern „Wer entwickelt das Objekt?". Eine Verwaltung hält den Status quo am Laufen. Wer stattdessen jemanden an der Seite hat, der wie ein Unternehmen auf das Objekt schaut (Mietniveau, Konzept, Flächen, Wertsteigerung), holt aus demselben Haus oft ein Vielfaches heraus. Genau deshalb arbeiten wir nicht gegen Pauschale, sondern mit einem vorab vereinbarten Anteil an der tatsächlich umgesetzten Wertsteigerung: Wir verdienen nur, wenn Ihr Objekt mehr leistet.

Häufige Fragen

Geerbtes Haus verkaufen oder vermieten, was ist besser?

Das hängt an drei Fragen: Wie ist der Zustand und welcher Kapitalbedarf steckt darin? Was würde das Objekt nach einer Aufwertung an Miete tragen? Und was passt zu Ihrer Lebenssituation? Wichtig: Die Reihenfolge entscheidet. Wer erst das Potenzial prüft und hebt, verkauft im Zweifel auch zu einem deutlich besseren Preis, denn bei vermieteten Objekten bestimmt die Miete den Wert.

Welche Steuern fallen bei einer geerbten Immobilie an?

Erbschaftsteuer wird erst oberhalb der Freibeträge fällig (Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €: pro Erbe). Beim späteren Verkauf wird Ihnen die Haltedauer des Erblassers angerechnet: War die Immobilie insgesamt länger als zehn Jahre im Familienbesitz oder selbst bewohnt, ist der Verkaufsgewinn in der Regel steuerfrei. Das ist keine Steuerberatung. Die konkrete Situation gehört zum Steuerberater.

Muss ich die bestehende Hausverwaltung übernehmen?

Der Verwaltervertrag geht mit dem Erbe auf Sie über, ist aber kündbar: Die Fristen stehen im Vertrag. Bevor Sie automatisch weiterlaufen lassen, lohnt ein nüchterner Blick: Wurden die Mieten in den letzten Jahren angepasst? Gab es Vorschläge zur Entwicklung des Objekts? Wenn nicht, verwaltet Ihre Verwaltung nur den Status quo, und der kostet Sie jeden Monat Geld.

Die geerbte Wohnung ist vermietet, kann ich die Miete erhöhen?

Ja. Das Mietverhältnis geht unverändert auf Sie über, und Sie können wie jeder Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen (Mietspiegel, Kappungsgrenze, 15 Monate Wartefrist). Gerade bei geerbten Objekten liegt die Bestandsmiete oft 20–40 % unter dem Markt, weil jahrelang nichts angepasst wurde. Beim nächsten Mieterwechsel sind mit Modernisierung oder Möblierung noch größere Sprünge möglich.

Kann ich die geerbte Wohnung erst einmal leer stehen lassen?

Besser nicht, aus zwei Gründen. Erstens läuft jeder Monat Leerstand bei Nebenkosten, Instandhaltung und gegebenenfalls Finanzierung voll mit, ohne dass Miete hereinkommt. Zweitens gilt in der Stadt Hannover seit Juli 2025 die Zweckentfremdungssatzung: Wohnraum länger als sechs Monate leerstehen zu lassen ist genehmigungspflichtig, bei Verstößen drohen Bußgelder bis 100.000 €. Wer erbt, sollte die Entscheidung also nicht aufschieben: wohl aber gut vorbereiten.