Modernisieren und dann erst vermieten, wann sich das rechnet

Der Mieter ist ausgezogen, die Wohnung ist frei: jetzt sofort neu vermieten oder erst modernisieren? Genau in diesem Moment wird über Jahre an Mieteinnahmen entschieden. Eine nüchterne Rechnung hilft mehr als ein Bauchgefühl.

Der Mieterwechsel ist der beste Zeitpunkt

Im laufenden Mietverhältnis sind Mieterhöhungen eng gedeckelt (Kappungsgrenze, Mietspiegel). Bei einer Neuvermietung nach Modernisierung setzen Sie die Miete dagegen neu an, auf dem Niveau, das Ausstattung und Zustand jetzt hergeben. Wer unrenoviert weitervermietet, schreibt die alte Miete oft für viele Jahre fest.

Was bringt Modernisierung konkret?

Typische Hebel in Hannover und Umgebung, grob geordnet nach Wirkung pro investiertem Euro:

• Bad und Küche, die zwei Räume, die Besichtigungen entscheiden und die höchsten Mietaufschläge tragen.
• Böden, Elektrik, Malerarbeiten, vergleichsweise günstig, heben das gesamte Preisniveau der Wohnung.
• Grundriss und Möblierung, aus einer großen 4-Zimmer-Wohnung kann eine möblierte WG werden; hier sind die größten Sprünge möglich.

Ein Beispiel aus unserer Modellrechnung: Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 800 € Kaltmiete erzielt nach ca. 42.000 € Umbau als möblierte WG rund 2.100 €, Amortisation in etwa drei Jahren, geschätzte Wertsteigerung über 100.000 € beim üblichen Ertragsmultiplikator.

Die richtige Reihenfolge

Erst das Potenzial und die Zielmiete bestimmen, dann den Umfang festlegen, dann Handwerker koordinieren. Wer umgekehrt vorgeht, erst sanieren, dann schauen, was der Markt zahlt: verschenkt fast immer Geld.

Häufige Fragen

Was kostet es, eine Wohnung zu modernisieren?

Als Faustwerte für Hannover: ein neues Bad 15.000–25.000 €, eine Einbauküche 8.000–15.000 €, Böden/Elektrik/Maler zusammen oft 200–400 € pro m². Eine umfassende Modernisierung inklusive Grundrissanpassung liegt meist bei 400–1.000 € pro m² Wohnfläche. Entscheidend ist nicht der Preis, sondern das Verhältnis zur erzielbaren Mehrmiete. Genau das rechnen wir in der Potenzialanalyse durch.

Wie stark darf ich die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Im laufenden Mietverhältnis dürfen 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete umgelegt werden, gedeckelt auf 2–3 € pro m² innerhalb von sechs Jahren. Bei einer Neuvermietung nach Mieterauszug setzen Sie die Miete dagegen neu an. Deshalb ist der Mieterwechsel der wirtschaftlich beste Zeitpunkt für eine Modernisierung.

Welche Modernisierung bringt am meisten Mietsteigerung?

Bad und Küche tragen die höchsten Aufschläge pro investiertem Euro. Den größten Sprung macht meist ein Konzeptwechsel: Aus einer großen unmöblierten Wohnung wird eine möblierte WG oder es entstehen kompakte Apartments. Hier sind Mietsteigerungen auf das Zwei- bis Zweieinhalbfache möglich.

Lohnt sich eine Modernisierung vor dem Verkauf?

Oft ja, aber nicht immer: Bei Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen bestimmt die Jahresmiete den Verkaufspreis (Ertragswert). Jeder Euro nachhaltiger Mehrmiete hebt den Objektwert um ein Vielfaches, eine gezielte Modernisierung vor dem Verkauf kann sich also doppelt auszahlen. Eine Vollsanierung in schwacher Lage verdient sich dagegen selten zurück.