Modernisieren und dann erst vermieten – wann sich das rechnet

Der Mieter ist ausgezogen, die Wohnung ist frei – jetzt sofort neu vermieten oder erst modernisieren? Genau in diesem Moment wird über Jahre an Mieteinnahmen entschieden. Eine ehrliche Rechnung hilft mehr als ein Bauchgefühl.

Der Mieterwechsel ist der beste Zeitpunkt

Im laufenden Mietverhältnis sind Mieterhöhungen eng gedeckelt (Kappungsgrenze, Mietspiegel). Bei einer Neuvermietung nach Modernisierung setzen Sie die Miete dagegen neu an – auf dem Niveau, das Ausstattung und Zustand jetzt hergeben. Wer unrenoviert weitervermietet, schreibt die alte Miete oft für viele Jahre fest.

Was bringt Modernisierung konkret?

Typische Hebel in Hannover und Umgebung, grob geordnet nach Wirkung pro investiertem Euro:

• Bad und Küche – die zwei Räume, die Besichtigungen entscheiden und die höchsten Mietaufschläge tragen.
• Böden, Elektrik, Malerarbeiten – vergleichsweise günstig, heben das gesamte Preisniveau der Wohnung.
• Grundriss und Möblierung – aus einer großen 4-Zimmer-Wohnung kann eine möblierte WG werden; hier sind die größten Sprünge möglich.

Ein Beispiel aus unserer Modellrechnung: Eine 4-Zimmer-Wohnung mit 800 € Kaltmiete erzielt nach ca. 42.000 € Umbau als möblierte WG rund 2.100 € – Amortisation in etwa drei Jahren, geschätzte Wertsteigerung über 100.000 € beim üblichen Ertragsmultiplikator.

Die richtige Reihenfolge

Erst das Potenzial und die Zielmiete bestimmen, dann den Umfang festlegen, dann Handwerker koordinieren. Wer umgekehrt vorgeht – erst sanieren, dann schauen, was der Markt zahlt – verschenkt fast immer Geld.