Mehr aus dem Mehrfamilienhaus: Dachausbau, Aufstockung, Nachverdichtung

Das wertvollste Grundstück ist oft das, das Ihnen schon gehört. Wer beim Mehrfamilienhaus ungenutzte Flächen aktiviert, Dachgeschoss, Hinterhof, Aufstockung: schafft neue Mieteinnahmen ohne Grundstückskauf.

Wo im Bestand Fläche schlummert

• Dachgeschossausbau: Der Klassiker. Aus Speicherfläche werden ein bis zwei Wohnungen, häufig die attraktivsten im Haus.
• Aufstockung: Ein zusätzliches Geschoss in Leichtbauweise, wo die Statik und das Baurecht es hergeben.
• Umnutzung im Haus: Große Wohnungen zu WG-Einheiten, ungenutzte Souterrain- oder Gewerbeflächen zu Apartments.

Rechnet sich das?

Neubaufläche im Bestand ist meist günstiger als jeder Zukauf, weil Grundstück, Erschließung und Keller schon existieren. Entscheidend ist die Gegenrechnung: Baukosten und Nebenkosten gegen erzielbare Miete und Wertzuwachs des Gesamtobjekts. Beim üblichen Ertragswertverfahren hebt jeder Euro nachhaltiger Jahresmiete den Objektwert um ein Vielfaches.

Die Hürden, klar benannt

Baurecht (Abstandsflächen, Stellplätze), Statik und (im bewohnten Haus) die Kommunikation mit Bestandsmietern. Nichts davon ist unlösbar, aber alles gehört vor Baubeginn geklärt. Genau diese Vorprüfung ist der erste Schritt unserer Potenzialanalyse.

Häufige Fragen

Was kostet ein Dachgeschossausbau pro Quadratmeter?

Als Faustwert: 1.200–2.500 € pro m² neu geschaffener Wohnfläche, je nach Dachzustand, Dämmstandard und ob Gauben oder neue Fenster nötig sind. Das klingt viel, liegt aber meist deutlich unter Neubaukosten: Grundstück, Keller, Erschließung und Dach existieren ja schon.

Brauche ich für den Dachausbau eine Baugenehmigung?

In Niedersachsen in aller Regel ja, sobald neuer Wohnraum entsteht, Gauben eingebaut werden oder sich die Kubatur ändert. Dazu kommen Abstandsflächen, Stellplatznachweis und Brandschutz. Ob das bei Ihrem Haus realistisch ist, lässt sich anhand von Bebauungsplan und Bestand gut vorprüfen, bevor ein Architekt beauftragt wird.

Was ist der Unterschied zwischen Dachausbau und Aufstockung?

Beim Dachausbau wird vorhandener Speicherraum zu Wohnraum, günstiger, aber durch Dachschrägen begrenzt. Bei der Aufstockung kommt ein komplettes Geschoss dazu, meist in Holz-Leichtbauweise; das kostet eher 2.000–3.000 € pro m², schafft aber vollwertige Geschossfläche. Was sich rechnet, entscheiden Statik, Baurecht und das örtliche Mietniveau.

Wie stark steigert neue Wohnfläche den Objektwert?

Mehrfamilienhäuser werden über den Ertragswert bewertet: Jeder Euro nachhaltiger Jahresmiete hebt den Objektwert um den ortsüblichen Multiplikator, in Hannover häufig das 20- bis 25-Fache. Zwei neue Dachwohnungen mit zusammen 1.500 € Monatsmiete können den Objektwert also um mehrere hunderttausend Euro erhöhen.