Wohnung oder Haus in Mikroapartments aufteilen: lohnt sich das?

Aus einer großen Wohnung, einem Haus oder einem leeren Laden mehrere kleine, möblierte Apartments zu machen, kann den Mietertrag eines Objekts deutlich erhöhen. Es ist aber ein echter Umbau mit Genehmigung, Planung und Kapitaleinsatz. Hier steht, was dazugehört, was es grob kostet und wann Sie es besser lassen.

Stand: September 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Bau- oder Steuerberatung im Einzelfall.

Was ist ein Mikroapartment?

Ein Rechtsbegriff ist das nicht. Gemeint ist eine kleine, abgeschlossene Wohnung von etwa 18 bis 40 m² mit eigenem Duschbad und einer Pantry- oder Miniküche, meist möbliert vermietet. Der Unterschied zum WG-Zimmer: Die Bewohner teilen sich weder Bad noch Küche. Jede Einheit hat eine eigene Tür, einen eigenen Mietvertrag, Klingel und Briefkasten. Rechtlich ist jede Einheit Wohnraum, mit allen Regeln des Mietrechts.

Wer ohne großen Umbau auskommen möchte, sollte zuerst prüfen, ob sich die Wohnung als WG vermieten lässt. Das erklären wir im Ratgeber Wohnung als WG oder möbliert vermieten.

Wer in Hannover Mikroapartments mietet

• Studierende der Leibniz Universität, der Hochschule Hannover, der MHH oder der Tierärztlichen Hochschule, die lieber allein als in einer WG wohnen.
• Klinikpersonal: Ärztinnen und Ärzte in Weiterbildung, Pflegekräfte und Schichtdienstler an der MHH und den anderen Kliniken der Stadt, die für einige Jahre eine kleine Wohnung in Klinik-Nähe suchen.
• Pendler: Wer unter der Woche in Hannover arbeitet und am Wochenende nach Hause fährt, braucht keine Familienwohnung, sondern eine fertig eingerichtete Einheit in Bahnnähe.
• Messe und Projekte: Firmen suchen für Mitarbeiter auf Projekten von mehreren Monaten möblierten Wohnraum. Tageweise Vermietung an Messegäste ist dagegen Beherbergung und in Hannover nur eingeschränkt erlaubt, siehe unten.

Allen gemeinsam: Sie brauchen kurze Wege zu Uni, Klinik, Bahnhof oder Innenstadt. Ohne diese Lage funktionieren Mikroapartments kaum.

Baurecht: was genehmigt werden muss

Die Aufteilung in mehrere Wohnungen ist in aller Regel genehmigungspflichtig. Das gilt vor allem hier:

• Nutzungsänderung: Aus einem Laden oder Büro Wohnungen zu machen, ist eine Nutzungsänderung, die in Niedersachsen regelmäßig eine Baugenehmigung nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) braucht. Auch wenn aus einer Wohnung mehrere werden, ändern sich die Anforderungen an Brandschutz, Schallschutz und Rettungswege. Vorab zu klären ist außerdem, ob Wohnen an dieser Stelle planungsrechtlich zulässig ist. Im Erdgeschoss von Geschäftsstraßen ist das nicht selbstverständlich.
• Stellplätze: Die Anforderungen an notwendige Einstellplätze für Wohnungen wurden in Niedersachsen zuletzt gelockert. Ob im konkreten Fall Stellplätze nachzuweisen sind, sollte vorab mit der Bauaufsicht geklärt werden.
• Brandschutz: Jedes Apartment ist eine eigene Nutzungseinheit und braucht zwei Rettungswege (§ 33 NBauO), Trennwände mit dem vorgeschriebenen Feuerwiderstand und Rauchwarnmelder. Je mehr Einheiten ein Gebäude hat, desto höher werden die Anforderungen an das Treppenhaus.
• Schallschutz: Zwischen Wohnungen gelten die Mindestanforderungen der DIN 4109. Bei Holzbalkendecken im Altbau ist das oft der teuerste Einzelpunkt.
• Belichtung und Raumhöhe: Wohnräume brauchen ausreichend Tageslicht und eine Mindestraumhöhe. Tiefe Ladenflächen mit Fenstern nur zur Straße lassen sich deshalb oft nur in wenige Einheiten teilen.
• Abgeschlossenheit und WEG: Wer die Apartments später einzeln verkaufen will, muss das Gebäude in Wohnungseigentum aufteilen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsicht und einen Aufteilungsplan (§§ 3, 7 WEG). Liegt das Objekt bereits in einer Eigentümergemeinschaft, darf ein als Laden eingetragenes Teileigentum nicht ohne Weiteres zum Wohnen genutzt werden. Dafür braucht es in der Regel die Zustimmung der übrigen Eigentümer.
• Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen: In solchen Gebieten kommen weitere Genehmigungen hinzu (§ 172 BauGB).

Was kostet der Umbau pro Einheit?

Die folgenden Spannen sind grobe Richtwerte für Umbauten im Bestand, keine Angebote. Zustand des Gebäudes, Leitungswege und Auflagen verschieben sie deutlich.

• Duschbad einschließlich Anschluss an Wasser und Abwasser: etwa 15.000 bis 25.000 €
• Pantryküche: etwa 3.000 bis 8.000 €
• Trennwände, Wohnungstür, Schall- und Brandschutz: etwa 5.000 bis 15.000 €
• Elektro, Heizung und Warmwasser, Zähler, Klingel und Briefkasten: etwa 5.000 bis 12.000 €
• Möblierung: etwa 5.000 bis 10.000 €
• Planung, Statik, Brandschutznachweis, Genehmigung: zusätzlich etwa 10 bis 15 % der Baukosten

Zusammen landet man im Bestand häufig bei rund 35.000 bis 70.000 € pro Einheit. Aus einem Laden wird es eher teurer, weil Fenster, Dämmung und Fußbodenaufbau dazukommen können.

Miete und Mietpreisbremse

Hannover liegt im Geltungsbereich der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung, die Mietpreisbremse gilt dort nach aktuellem Stand bis Ende 2029. Sie gilt auch für Mikroapartments. Bei einer Neuvermietung sind dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % und ein angemessener Möblierungszuschlag zulässig (§ 556d BGB). Im Mietspiegel liegen kleine Wohnungen pro Quadratmeter meist höher als große.

Für neu geschaffene Apartments sind zwei Ausnahmen zu prüfen:

• Erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 (§ 556f Satz 1 BGB). Das kann bei Wohnraum greifen, der vorher keiner war, etwa in einem ehemaligen Laden. Ob ein solcher Umbau als erstmalige Nutzung zählt, ist höchstrichterlich nicht abschließend geklärt und muss pro Objekt geprüft werden.
• Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB). Umfassend heißt nach der Rechtsprechung: Der Aufwand liegt bei etwa einem Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus, und die Wohnung ist in wesentlichen Bereichen auf Neubauniveau. Wird eine bestehende Wohnung nur geteilt, ist das oft der realistischere Weg als die Neubau-Ausnahme.

Wer sich auf eine Ausnahme beruft, muss den Mieter vor Vertragsschluss in Textform darüber informieren (§ 556g Abs. 1a BGB). Ist die Miete zu hoch, kann der Mieter den überhöhten Teil zurückfordern (§ 556g BGB).

Modellrechnung: aus einem Laden werden drei Apartments

Leerstand: Gewerbe zu Mikroapartments

Leere Läden und Büros in Nebenlagen sind typische Kandidaten. Die Fläche bringt als Gewerbe kaum noch etwas, während kleine Wohnungen in Hannover gesucht sind. Worauf es beim Umbau von Gewerbe zu Wohnraum insgesamt ankommt, steht im Ratgeber Gewerbe zu Wohnraum umwandeln.

Die Zweckentfremdungssatzung der Landeshauptstadt Hannover, die seit dem 11. Juli 2025 gilt, schützt Wohnraum. Leerstand von Wohnraum über sechs Monate ist genehmigungspflichtig, und Wohnraum darf ohne Genehmigung höchstens zwölf Wochen im Jahr an wechselnde Gäste vermietet werden. Wer Mikroapartments tage- oder wochenweise als Boardinghouse betreiben will, bewegt sich außerdem baurechtlich eher im Beherbergungsbetrieb. Das ist eine andere Nutzung mit eigener Genehmigung. Wer eine Wohnung für den Umbau leer ziehen lässt, sollte die Zeitplanung mit der Stadt abstimmen.

Verwaltungsaufwand

Drei Apartments bedeuten drei Verträge, drei Nebenkostenabrechnungen und häufigere Wechsel als bei einer Familienwohnung, oft nach ein bis drei Jahren. Bei den Heizkosten verlangt die Heizkostenverordnung grundsätzlich eine verbrauchsabhängige Abrechnung, deshalb sollte jede Einheit eigene Zähler bekommen. Steuerlich gilt dasselbe wie bei der WG: Langfristige Wohnraumvermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, hotelähnliche Leistungen können Gewerbesteuer auslösen. Wer das nicht selbst machen will, rechnet eine externe Verwaltung von Anfang an mit ein.

Wann es sich nicht lohnt

• Die Wohnung ist vermietet und der Mieter will bleiben. Eine Kündigung, um umzubauen und mehr Miete zu erzielen, ist nur in engen Grenzen möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und selten erfolgreich.
• Wasser und Abwasser liegen ungünstig. Wenn jedes Bad lange Leitungen oder eine Hebeanlage braucht, steigen die Kosten schnell.
• Wohnen ist an der Stelle nicht zulässig oder niemand möchte dort im Erdgeschoss wohnen, etwa direkt an einer Hauptverkehrsstraße ohne ruhige Seite.
• Die Eigentümergemeinschaft stimmt nicht zu, obwohl ihre Zustimmung nötig ist.
• Sie wollen in wenigen Jahren verkaufen oder das Kapital für den Umbau fehlt.
• Denkmalschutz mit hohen Auflagen macht jede Einheit deutlich teurer.
• Sie wollen weder selbst verwalten noch dafür bezahlen.

Ob Ihr Objekt grundsätzlich in Frage kommt, können Sie mit unserem Objekt-Check in wenigen Minuten grob einschätzen. Die genaue Rechnung mit Baurecht, zulässiger Miete und Kosten machen wir danach für Ihr Objekt.

Häufige Fragen

Ist die Aufteilung in Mikroapartments genehmigungspflichtig?

In aller Regel ja. Wer aus einem Laden Wohnungen macht oder eine Wohnung in mehrere Einheiten teilt, braucht meist eine Baugenehmigung nach der Niedersächsischen Bauordnung. Geprüft werden unter anderem Planungsrecht, Brandschutz, Schallschutz, Rettungswege und gegebenenfalls Stellplätze.

Was kostet ein Mikroapartment im Umbau?

Als grober Richtwert im Bestand etwa 35.000 bis 70.000 € pro Einheit, einschließlich Duschbad, Pantryküche, Trennwänden, Leitungen und Möblierung, zuzüglich Planung und Genehmigung. Zustand und Leitungswege des Gebäudes verschieben diese Spanne deutlich.

Gilt die Mietpreisbremse auch für Mikroapartments?

Ja. In Hannover gilt sie nach aktuellem Stand bis Ende 2029. Zulässig sind dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 % und ein angemessener Möblierungszuschlag. Für neu geschaffenen Wohnraum oder nach einer umfassenden Modernisierung kann eine Ausnahme nach § 556f BGB greifen. Das muss pro Objekt geprüft werden.

Kann ich Mikroapartments tageweise oder als Boardinghouse vermieten?

Nur eingeschränkt. In Hannover darf Wohnraum nach der Zweckentfremdungssatzung ohne Genehmigung höchstens zwölf Wochen im Jahr an wechselnde Gäste vermietet werden. Ein Boardinghouse ist baurechtlich in der Regel ein Beherbergungsbetrieb und braucht eine eigene Genehmigung. Steuerlich wird die kurzfristige Beherbergung zudem anders behandelt als die Wohnraumvermietung.

Mikroapartments oder WG, was ist besser?

Eine WG braucht meist kaum Umbau und ist schneller umgesetzt. Mikroapartments kosten deutlich mehr, erreichen aber Mieter, die nicht teilen wollen, und jede Einheit ist rechtlich eine eigene Wohnung. Welche Variante sich rechnet, hängt von Grundriss, Leitungen, Lage und Ihrem Kapital ab.